商業施設・ショッピングモールのビジネスモデルと賃料の考え方

商業施設・ショッピングモールのビジネスモデル

商業施設・ショッピングモールは、ショッピングやグルメを楽しむ場所です。

では、ビジネスモデルを簡単に説明出来る人は、どのくらいいるでしょうか?どんなところにお金がかかっているのか、考えてみるとどうでしょうか?

 

実際に出店している会社は、支払う賃料がどのように使われているか知っているでしょうか。

 

商業施設の社員の仕事は、かなり細分化されています。

 

そのため、誰がどのような仕事をしているのか?

具体的に答えられる人は、多くないでしょう。

 

今回は、商業施設・ショッピングモールのビジネスモデルと稼ぎ方を理解することで、出店者としての視点・お客さんとしての視点など、今後のビジネス拡大にも役立つ可能性があるものと考えます。

 

また、商業施設・ショッピングモールはビジネスモデルの宝箱です。

一度に100以上の業種・業態を見えることが出来るのは、勉強する場所としても最適。

とくに平日と土日祝の差も見やすい。

 

今まで見えなかったものが視点を変えると見えてくる。

商業施設は、起業を目指す人にとって教科書としても使える最上の場所です。

 

ビジネスモデルと稼ぎ方を詳しく見ていきます。

ららぽーと・イオンなどの商業施設の稼ぎ方

日本で商業施設・ショッピングモールといえば、「ららぽーと」「イオン」「アウトレット」でしょうか。

では、どうやって稼いでますか?


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答えは、賃貸収入です。

専門店などからの家賃収入で稼いでいるのです。

では、家賃収入を得るために商業施設・ショッピングモールは具体的に何をどのようにしているでしょうか。それは、「商業施設の繁栄と集客力の向上を図ること」です。

ショッピングモールを開発・運営する会社は、施設全体の繁栄とブランド価値の向上、集客力の維持・向上を最大限まで引き上げることを使命としています。

商業施設の仕事は、高い賃料を賃借人から得ることで「人気や話題性のあるお店を誘致」や「広域からの集客を施設として実施する」ことを目的としています。

その結果、出店する店舗は多くのお客さんに足を運んでもらい、売上を上げていくという構造なのです。

最初に答えを言いましたが、収益源は「出店者からの賃料」です。

物件オーナーは、収益を最大化するために施設の価値を向上し、最大化するための仕事を常に考え実行しているのです。

価値ある魅力的な物件の作り方

価値ある魅力的な施設とは、どのように作るのか。

 

ディベロッパー単独で作り上げるのは、難しいでしょう。

どんなにお金をかけても、キレイな施設を作っても、出店してもらうお店に魅力が無ければ、お客さんは足を運びません。

 

ディベロッパーは、出店するテナントと双方の力を合わせて最大化することで「価値ある魅力的な施設」を作ることが出来るのです。では、1つの施設を作り上げる際、「ディベロッパーの役割」と「出店者の役割」をきちんと明確にしているでしょうか?

 

近の印象は、役割についてあまり意識していない。と言えるでしょう。

それはなぜか。

 

ディベロッパーの力を利用した無理な契約や要求が多く、出店者が拒んでいる状況が見えてくるからです。それぞれの役割があるはずのディベロッパーとテナントですが、そのバランスは徐々に崩れつつあるとでも言えそうなのです。

 

その結果が空き区画。

 

人気ショッピングモールでも1区画はある状況です。大型区画も撤退が続き、こんなところになぜこの店舗が!?というような商業施設も増えつつあります。

 

魅力的なショッピングモールを作る前にしっかりとしたディベロッパーとテナントの役割を再認識する必要があるのです。

契約形態は、定期建物賃貸借契約が多い

商業施設の契約は、「定期建物賃貸借契約」が主流です。

現在、賃貸マンション・アパートもこの定期借家契約が増えていますが、基本的には「定期建物賃貸借契約」で結ばなければなりません。

 

定期借家契約とは、「契約期間満了により確定的に契約を終了する」という契約で、契約更新がありません。

 

ただし、定期借家契約も法律で定められた条件を満たさなければならない。という点もしっかりと覚えておくことが必要です。

定期借家契約を採用する理由

定期借家契約は、ディベロッパーにとっても出店者にとっても双方に都合が良い契約です。

 

ディベロッパーの場合

定期建物賃貸借契約を締結すれば、定期的に契約が終了する。つまり、店舗の入替え・リニューアル・施設の修繕などの建物管理において絶対的に必要となるのです。

 

もし、普通借家契約だったら、どうなるのか?

 

出店者が居座り続け、商業施設・ショッピングモールの魅力や価値を落とす原因となってしまいます。さらに普通借家契約の場合は、高額な退店料を支払わなければならない可能性にも繋がるのです。

 

ディベロッパーの受ける損害は、計画的なリニューアルができず、商業施設の収益を下げることにつながり、結果的に価値を下げてしまうことになるのです。

だからこそ、定期建物賃貸借契約という契約が必要となるのです。

 

出店者(専門店)の場合

出店者の場合は、シンプルです。

3年間の定期建物賃貸借契約であれば、3年間で契約は終了します。自社のポテンシャル・店舗力の判断をするには問題ない期間です。さらに売上が計画を下回る場合、撤退のタイミング等の判断ができない場合でも自動的に契約が終了します。

 

でも、売上がよくお店を継続したかったら、どうするか?

その時は、再契約を締結すればよいのです。

 

定期借家契約は、契約期間満了と共に契約が終了しますが、「再契約」が出来ないわけではありません。再契約をした旨を伝えればいいのです。

ただし、再契約が出来るか?

それは、わかりません。

 

ディベロッパーは、総合的な判断で対応します。

 

再契約の案内をしてもらうためにも売上を上げ、しっかりとした店舗運営を心がけましょう。

さいごに

商業施設の稼ぎ方は、賃貸収入を得ることです。

難しいことはありません。双方の立場・役割を理解し、どちらにもメリットがあるようにする。これが絶対条件です。高額な賃料かもしれませんが、お客さんを集客する力は抜群です。販売促進も担当者によっては一流です。

 

賃料が高いと思うか、フォローが厚いと取るか。

あくまでパートナーということを忘れては行けないでしょう。


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